在美華人的投資,理財,保險分享: 申請房貸 6個考量

申請房貸 6個考量

編譯孫梁

April 28, 2013 06:00 AM

申請房貸前，如果多做準備，分析各種選項，將有助於提高房貸的批准率。圖為賓州一棟待售屋。(美聯社)

●購屋者等候銀行批准房貸期間，常感焦慮與困惑。其實他們若在申請前多做準備，如分析多種選項，預測銀行會提出何種問題，定可增加房貸批准的機會。

房貸銀行CMG金融公司房貸主管喬治說﹕「一些人在買車前的研究時間，要比買房的時間還多，讓我驚訝不解。」

購屋者應熟悉房貸市場的變化，因為擔保90%房貸的政府機構不斷更新房貸政策，聯邦住宅管理局 (FHA)最近就頒布若干房貸新規定，其中之一是舉借FHA擔保的房貸，將提高借貸人的房貸保險費。

美聯社報導，以下六點將有助於提高購屋者申請房貸的批准率。

一，建立良好的信用分數。

借貸銀行確定購屋者是否有信用，主要途徑之一就是審查信用分數。

多數銀行銷售的房屋貸款，是房利美和房地美等政府擁有的房貸公司的房貸，因此，銀行必須遵守政府的借貸準則。FHA擔保的房貸雖可接受低於600的FICO信用分數，但分數越低，所付利息也就越高。信用分數若達760到850，貸款條件就會更優惠。

信用分數如果較低，改善的途徑之一就是增加首付。信用分數過低的人，要保證在申請前建立良好的信用紀錄。要先查看自己的信用紀錄，消費者每年可從三家信用公司免費得到一份信用報告，即Experian、TansUnion和Equifax公司。

二，了解貸款選擇。

除了努力符合獲得房貸的條件外，購屋者至少要投入20%的首付，就可免於私人房貸保險。

如果首付拿不出20%，就可能有條件申請FHA擔保的貸款，允許首付只交3.5%，這對首次買房但拿不出足夠首付的人十分有利。但為避免未來出現違約，FHA要求銀行收取更多費用，以支付每月的房貸保險。

FHA從4月初開始修改規定，貸款30年的屋主若已連續五年支付房貸，而且他們的貸款與價值比 (loan-to-value ratio)降到78%，就可不必再買房貸保險。如果貸款與價值比是78%到90%，在支付房貸11年後，也可免交房貸保險。但貸款與價值比仍超過90%，就要繼續買房貸保險。

FHA政策的另一變化，是規定購屋者的借貸如果至少達62萬5000元，首付就必須至少為5%，高於以前規定的3.5%。即使如此，也遠低於多數銀行規定的10%。

三，考慮多交首付。

專家認為，購屋者如能支付3.5%以上的首付，就應考慮舉借沒有FHA擔保的房貸。這種貸款的唯一要求就是首付達到5%，雖然仍需支付私人房貸保險，但至少不會被鎖住，一旦貸款與價值比降至78%，房貸保險即可自動取消。

四，留意各種手續費。

除保證首付外，購屋者還要預留辦理過戶手續的費用，從數百到數千元不等。

銀行的手續費多種多樣，有的可以討價還價，有的不能。但銀行需按規定列出各種手續費的明細表，購屋者應認真核對。

銀行可能收取購屋者的信用報告費、房屋評估費、文件費和管理費，費用的多寡將視居住地和具體情況而定。如果需付房貸保險，每月將增多100元以上，要看是何種貸款。

五，等候合適機會。

房價上漲、利息將很快提高，都會使購屋者產生緊迫感。如果經濟條件和信用分數仍然不足，拿不到合適利率的貸款，最好的選擇是不要匆忙決定買房。

專家建議，為增加獲得條件優惠房貸的機會，最好是信用分數超過740 和首付款達到20%。

六，比較各家銀行。

與買車貸款不同，房貸的部分條件可以商談。購屋者應向銀行說明所需的貸款條件與利率，和能拿出多少首付。購屋者還應詢問有關房貸的其他事宜，和不同比例的房貸分別需多少手續費等。

購屋者要分析不同銀行的不同費用，從銀行的網站即可查到。銀行為了競爭，可能會向購屋者提供與競爭對手相同的貸款條件。

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